不動産登記（不動産取引・担保権）

　当事務所では、不動産の売買・贈与・交換などによる名義変更、不動産登記簿の調査、また、新築建物の登記手続きや担保権設定、住宅ローン完済による抵当権抹消、住宅ローンの借換えによる登記などの不動産登記全般を取り扱っております。 不動産売買（決済）についてはとりわけ専門性が高く、東京・世田谷の司法書士として勤務していた時期を含めますと、非常に数多くの決済立会を経験して参りました。「安全かつ円滑に不動産の取引をしたい」という方のご期待に応えることができる事務所であると自負しております。不動産登記のご依頼は、ぜひ当事務所におまかせください。

• 不動産の名義変更全般について（所有権移転登記）
• 不動産売買（決済）
• 住宅ローンの借換え
• 抵当権抹消登記（住宅ローン等の完済）
• 担保権（抵当権・根抵当権等）の設定登記
• 新築建物の登記（所有権保存登記）
• 建物の増改築の登記（贈与または代物弁済による所有権移転登記）
• 登記名義人の住所氏名変更登記
• 利益相反取引

不動産の名義変更全般について（所有権移転登記）

　「この不動産は私のものです。」本人にとっては当たり前の事実であっても、それを他人に主張するためには、「登記」をしなければなりません。そして、新たに不動産を取得した場合には、前の所有者から、新しい所有者に「不動産の名義変更（所有権移転登記）」をすることになります。

　一口に「不動産の名義変更」と言っても、それには様々な原因があります。売買、贈与、交換、相続、財産分与など、その原因ごとに手続きも必要な書類も異なってきます。それらを原因とする基づき適切に登記手続きを行うことにより、はじめて「この不動産は私のものです。」と言えるようになるのです。本来、登記の申請は原則として本人（当事者）が行うものとされていますが、様々なルールがあり、専門的な知識が多く要求されるため、司法書士などの専門家に依頼されると確実です。

　本来、登記の申請は、誰でも行うことができます。しかし、不足書類はもちろんのこと、基本的には１文字のミスも許されない厳格な手続きとなっています。大切な財産を守るためにも、ぜひ不動産の名義変更は登記の専門家である当事務所にお任せください。

不動産売買（決済）

　不動産の売買があったときは、売主から買主に対し、売買による所有権移転登記を行います。 「決済」とは、一般的に買主から売主への残代金の支払いのことをいいます。 決済は、買主の融資先銀行や不動産仲介業者の店舗等で行われる場合が多く、通常、買主、売主、不動産仲介業者、融資先銀行の担当者、司法書士などが集まります。 高額な財産である不動産の売買ですので、決して間違いがあってはいけません。そのため、まず司法書士が不動産登記簿等の事前確認を行い、名義変更に必要な書類の案内や登記関係書類を作成します。さらに、決済の場に立会い、（１）売主、買主の本人確認、（２）売買する物件の確認、（３）売買する意思があるかどうかの意思確認などを行ったのち、書類に署名捺印をいただきます。そして、名義変更の登記に必要な書類がすべてそろっているかの確認をします。これができてはじめて住宅ローンの融資が実行され、売買代金の授受がされることになります。

　上記の確認には、高度な専門知識と細心の注意が必要で、万が一ミスがあれば、お金を支払ったのに名義変更ができなかったり、売主の融資先の抵当権や差押えの登記が残ってしまうといった最悪の事態にもなりかねません。 司法書士は決済の場に立ち会うことで、

• 売主は確実に売買代金全額を買主から受け取る
• 買主は確実に担保権などがついていない所有権を手に入れる
• 金融機関は確実に買主が取得した担保権などがついていない不動産に担保権を設定する

　というように、すべての関係当事者の目的を達成するお手伝いをします。

　上記で示した図からも分かるように、一般的に、売主が金融機関から融資を受けていた場合には、その抵当権（または根抵当権）抹消登記、売主から買主へ名義を変える所有権移転登記、買主が融資先から代金を借り入れる際に行う抵当権（または根抵当権）設定登記を一度にまとめて申請することになります。また、売主の登記簿上の住所氏名が現在の住所氏名と一致していない場合（引っ越しをして住所を移していた場合等）には、前提として売主の住所氏名変更登記を、抵当権（または根抵当権）抹消登記よりも先に申請する必要があります。

　なお、農地（田や畑など）を売買する場合、農業委員会の許可（一定の場合には届出）が必要になりますので、注意が必要です。

住宅ローンの借換え

　「借換え」とは、低金利の住宅ローンを新たに組んで、現に返済している高金利の住宅ローンを一括して返済することをいいます。利息の削減を目的として利用されます。 月々の返済額を減らすため、最近では住宅ローンの借換えを検討される方が増えています。 住宅ローンの借換えは、現在の住宅ローンを完済することによる「抵当権抹消登記」と新たに住宅ローンを組むことによる「抵当権設定登記」をすることにより行います。 当事務所では、上記の住宅ローンの借り換えに伴う登記手続きを正確・迅速に行います。 金融機関様におかれましては、事前にご連絡いただければ、土日祝日、営業時間外でも金銭消費貸借契約の立ち会いをさせていただきます。 住宅ローンの借り換えを検討されている方は、ぜひ当事務所までご相談ください。

抵当権抹消登記（住宅ローン等の完済）

　金融機関に対する住宅ローン等の返済が終わっても、抵当権（または根抵当権）抹消登記を行わなければ、返済の手続きが完全に終わったとは言えません。ローンを完済すると、金融機関等から抵当権抹消登記に必要な書類一式が交付されますが、ローンを完済したからといって、抵当権の登記が自動的に抹消されるものではないからです。

　この抹消登記を行わずに放置しておくと、いざやろうと思った時には手続きが複雑になってしまったり、不動産を売却するときや新たに不動産を担保に融資を受けようとする際には、まずこの抵当権抹消登記から行うことになり、迅速に手続きが行えな　くなる可能性があります。

　したがって、住宅ローン等を完済された場合には、直ちに抵当権抹消登記をされることをおすすめします。抹消すべき抵当権等が何年も前に設定されたものである場合、前提としてお客様の住所氏名変更登記や相続登記、返済先金融機関等の合併や承継登記をしなければならないなど、簡単には抹消登記ができないこともあります。当事務所では、全国の金融機関に対応し、正確かつ迅速にお手続きいたします。

　当事務所へお越しの際には、以下のものをご持参ください。

• 金融機関から交付された抹消書類一式
• 顔写真付き身分証明書（運転免許証等）
• お認印

担保権（抵当権・根抵当権等）の設定登記

　個人で金融機関等から住宅ローンや教育ローンなどの借り入れを受けた場合、個人が所有している不動産等を担保に抵当権を設定する場合があります。また、法人の場合、金融機関等から事業資金を調達するため、会社や役員の所有している不動産等に抵当権や根抵当権を設定することがあります。さらに、すでに設定されている担保権の追加として他の不動産を担保に入れたり、根抵当権の場合には極度額を増額して取引の幅を広げるといったこともあります。 これらの担保権は、仮に将来返済が滞って回収の見込みがなくなった場合、不動産を競売にかけ、そこで換価した代金をもって未払いの返済に充当できるという権利です。 当事務所では、このような不動産の抵当権や根抵当権の設定登記のみならず、これらの仮登記設定、動産譲渡登記や債権譲渡登記を利用した担保設定、賃借権等への質権設定など、様々な担保権設定に対応しております。

新築建物の登記（所有権保存登記）

　建物を新築した場合には、建物表題登記と所有権保存登記があります。 前者は土地家屋調査士の先生の業務で、所在や構造、床面積などの物理的現況が登記されます。後者が司法書士の業務であり、建物に関する権利の登記をします。順番としては、土地家屋調査士が建物表題登記をしてから、司法書士が所有権保存登記をするという流れになります。所有権保存登記とは、権利の登記をしていない不動産についてはじめてされる登記であり、この登記をすることによって建物の所有権を他人に主張することができるようになります。 土地を既にお持ちの方が、新しい建物を建築されたときには、建物につき建物表題登記と所有権保存登記を申請します。また、土地と建物を同時に購入されるときには、建物については建物表題登記と所有権保存登記を、土地については所有権移転登記を申請します。 なお、銀行等の金融機関から融資を受け、新築建物に住宅ローン等の抵当権を設定する場合には、必ず所有権保存登記が必要です。 当事務所では、お客様のご希望に応じて、信頼できる土地家屋調査士の先生と連携して登記手続きを進めて参ります。

建物の増改築の登記（贈与または代物弁済による所有権移転登記）

　自宅を増改築（リフォームなど）した場合の税金と名義については、特に注意が必要です。これは、親名義の住宅に子がお金を出して増築し、親子二世帯住宅にするケースなどでよく問題となります。

　当事務所でも頻繁にご相談を受けるケースですので、事例を挙げてご説明したいと思います。

多額の贈与税が課せられる可能性があるので要注意

　上記の事例で、増築した家屋の所有者が親Ａである以上、子Ｂが増築費用を出した場合には、親Ａが子Ｂから増築資金に相当する金額の経済的利益を受けたとみなされ、子Ｂが親Ａに２，８００万円贈与したこととなり、親Ａに贈与税が課されます。

 「えっ？子である自分が住む家の増築なのに、増築資金が親への贈与になっちゃうの！？」と感じる方もいらっしゃると思います。なぜこうなってしまうのでしょうか？ 

　法律上のお話ですが、不動産の所有者は、その不動産に付属するようなかたちで付着（付合）された物の所有権を取得するとされています（民法第２４２条）。

　家屋の増築をする場合、その増築した部分が独立した一戸の家屋としての構造を有するものでない限り、その増築部分の家屋は、不動産に付着したものとなり、既存の家屋の所有者が所有権を取得することになります。つまり、親所有の家屋に子が増築をした場合、増築部分の所有権は親のものとなるわけです。ゆえに、この付合によって税務上さまざまな配慮が必要になるのです。

　事例の場合の子から親への贈与として、課税される２，８００万円に対する贈与税は、（２，８００万円－１１０万円）×５０％－２５０万円＝１，０９５万円となり、親Ａは非常に多額の贈与税を支払わねばなりません。このような事態を避ける一般的な方法として、家屋の所有権の全部または一部を親から子へ贈与して所有権移転登記を行う方法が考えられます。事例のように、親の家屋の固定資産評価額が２００万円であるならば、子へ全部所有権を移転したとしても、贈与税は（２００万円―１１０万円）×１０％＝９万円であり、このケースでは、不動産取得税等その他の費用を併せても、親から子へ家屋を贈与するのがおすすめだと思います。

代物弁済による所有権移転登記　　

　一方、「代物弁済」を原因として親から子へ所有権一部移転登記をする方法もあります。本来であれば、建物の価値が上がったのと同じだけの持分を親から子に支払わねばなりません。その支払いに代えて建物の持分を子に移す手続きが「代物弁済」です。親が子に対価を支払うことにより、贈与ではない状況をつくりだすことになります。なお、この場合親に譲渡所得税がかかる場合がありますので、注意が必要です。

　いずれにしろ、税務の問題は、税理士の先生の判断を仰ぐ必要が出てきます。また、増改築に伴い建物表題部登記にも変更が生じますので、土地家屋調査士の先生も関与することになります。このように、様々な専門家と綿密に打ち合わせを行い、手続きを進めていくことが肝要です。

金融機関の融資や住宅ローン控除を検討している場合も注意

　リフォームローンなどを利用する場合、金融機関によっては自己所有の建物についてのリフォームでなければ融資をしてくれないところがありますので要注意です。また、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）を受けたい場合には、融資を受ける者が所有し、かつ居住している必要がありますので、先の事例で子は建物の所有権（共有持分でも可）を有していなければなりません。

登記名義人の住所氏名変更登記

　転居や婚姻により不動産の所有者の住所や氏名に変更があった場合には、不動産登記簿に記載されている所有者の住所や氏名が現在の住所・氏名と一致しなくなるため、変更の登記手続をすることになります。転出届や婚姻届等を提出しても、登記簿上の住所や氏名が自動的に変わることはありません。 また、実際に転居等をしていなくても、住居表示の実施や町名地番変更等により、登記簿上の所有者の住所の記載が現住所と異なることとなった場合にも、住所変更登記をすることになります。 住所や氏名の変更があったからといって変更の登記の申請は義務付けられていませんが、売買・贈与等による所有権移転登記や抵当権抹消登記等をする場合には、その前提として所有権登記名義人の住所や氏名の変更登記が必ず必要です。

利益相反取引

　利益相反取引とは、取締役が自己または第三者のために会社と取引をする直接取引、会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において会社と取締役との利益が相反する間接取引のことをいいます（会社法第356条1項2号及び3号）。特に取締役と会社間の取引や、同族会社間の取引については、この利益相反取引に該当する可能性が高いため要注意です。利益相反取引には、以下のようなケースがあります。

直接取引

取締役が自己または第三者のために会社と取引をすること

• 取締役と会社間の不動産売買
• 同族会社間等の不動産売買

会社間で代表取締役が同一人物のケース

会社間で代表取締役が異なるケース

間接取引

会社が取締役の債務を保証することその他取締役以外の者との間において会社と取締役との利益が相反する取引をすること

• 会社名義の不動産に、取締役が債務者となる担保権を設定する場合
• Ａ会社名義の不動産に、Ｂ会社名義を債務者とする担保権を設定する場合（Ａ会社とＢ会社の代表取締役が同一人物の場合）

　利益相反取引に該当する場合は、事前に当該取引につき、株主総会（取締役会設置会社の場合は、取締役会）の承認決議を受けなければなりません。そして、利益相反にあたる不動産取引等の登記申請には、株主総会または取締役会で承認決議した議事録を添付しなければなりません。また、議事録には会社の代表者が法務局に届け出ている会社実印を押印し、代表者以外の取締役等は個人実印を押印して、印鑑証明書も添付する必要があります。当事務所では、不動産取引等が、利益相反取引に該当するかチェックし、法律上瑕疵がない取引を行うことができるようサポートさせていただきます。