よくある相続登記の失敗②「相続登記漏れ」の防止策とは(第7回)

 こんにちは。司法書士・行政書士・ファイナンシャルプランナーの檜山大地です。

 前回のコラムでは、「相続登記漏れ」が起こる原因やその問題点について詳しくお話ししてきました。

 今回は、相続登記漏れの防止策について、解説したいと思います。

相続財産である不動産を漏れなく把握するための調査方法

 亡くなった方が残した不動産について漏れなく相続登記するには、最初に相続登記の手続きをする段階で、亡くなった方名義の財産をきちんと調査することが肝心です。

 それでは、どのような調査を行えば、漏れなく不動産の存在を把握できるようになるのでしょうか。

 私がおすすめする方法は、以下のとおりです。

1.固定資産税の納税通知書・名寄帳をよく見て、そこに記載されているすべての不動産を把握する。

 毎年送られてくる納税通知書の記載を見て、亡くなった方の所有不動産を把握するのも良いのですが、前回のコラムでお話ししたように、納税通知書には、基本的に非課税の物件(私道や墓地、公園等)は記載されません。そこで、名寄帳の取得が必須となります。名寄帳は、その人がその市区町村で所有している不動産を一覧表にしたものです。ただし、市区町村によっては、納税通知書と同様、非課税不動産は、記載がない場合があったり、そもそも名寄帳を発行していない市区町村もあるようですので、要注意です。

2.権利証に記載の不動産も参考にしてみる。

 権利証を探し、そこに記載されている不動産を見るのも手です。一戸建てを購入した際には、通常私道の持分も同時に取得することが多いため、戸建てについての権利証には、自宅の不動産に加え道路部分の記載がある可能性が大です。

3.法務局で、不動産の登記事項証明書(共同担保目録付き)を取得する。

 法務局へ行き、1と2で判明した物件全部の登記事項証明書(登記簿謄本)を取得しましょう。このとき、登記事項証明書を取得するための申請書には、共同担保目録付きにチェックを入れて取得するようにしましょう。

 共同担保目録とは、複数の不動産が抵当権や根抵当権の担保になっている場合に作成される担保不動産の一覧表で、登記事項証明書の一番最後の方に表示されるものです。銀行などの金融機関が融資に伴い不動産の担保権設定を行う場合、通常は担保価値を高めるために土地・建物のみならず、前面道路の持分があればそれも含めて担保に取ります。したがって、共同担保目録の記載を見れば、道路部分について共有持分があるということを推察することができます。

※ 名寄帳等記載の土地・建物が亡くなった方から聞いていた権利関係と違っている場合や権利証が見当たらないなどの場合は、公図住宅地図等の図面で私道に該当するような近隣の土地すべてについて、その名義がどうなっているか登記事項証明書等を取得し調査するなどの方法も効果的です。この方法は、時間と費用がかかるものの、より正確に不動産を把握できる調査方法と言えるでしょう。また、亡くなった方が売買によって自宅を取得した場合、当時の売買契約書が残っているのであればそれを確認するのも手です。

遺産分割協議書にも一工夫入れる

 相続登記に漏れがあるということは、とどのつまり遺産分割協議書の記載にも漏れがあるということになります。遺産分割協議書で、「亡くなった人が残したA土地とB建物は、すべて〇〇〇〇が相続する」と相続人全員で合意した場合には、その文言の通り、A土地とB土地についてしか不動産の帰属先を決めていないことになります。もし、後日亡くなった人名義のC土地という新たな物件が発見された場合には、再度遺産分割協議をしなければなりません。遺産分割協議は相続人全員で行わなければならず、当初行った遺産分割協議で相続人同士が揉めていたり、遺産分割協議をした時から何年も経っていて当時の相続人が亡くなりその配偶者や子どもが相続人となってしまっている場合には、話し合いがまとまらないリスクがあります。

 このようなことにならないよう、事案によっては、「後日相続財産が発見された場合には、〇〇〇〇が相続するものとする。」というように、遺産分割協議書に記載された財産以外の財産が発見された場合を考えた文言を入れておくことも効果的です。これにより、万が一相続登記漏れがあったとしても、相続人から再度印鑑をもらう必要は無く、本協議書を使って手続きを行うことができます。

 いかがでしたでしょうか。相続登記を漏れなく正確に申請できるよう、参考にしていただければ幸いです。

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