自宅を増改築した場合の税金と登記の注意点とは?(第16回)

 こんにちは。司法書士・行政書士・ファイナンシャルプランナーの檜山大地です。

 今回は、自宅を増改築した場合の税金と名義の注意点について、解説していきたいと思います。

 特に、親の住宅に子がお金を出して増築し、親子二世帯住宅にするケースは、よく問題となります。

 当事務所でも頻繁にご相談を受けるケースですので、事例を挙げてご説明したいと思います。

事例 親名義の住宅に子がお金を出して増築し親子二世帯住宅としたとき、具体的には、親であるAが30年前に建てた家屋(固定資産評価価格200万円)に、子であるBが2,800万円支出し増築した場合、税務上の問題点や名義のことについて教えてください。

多額の贈与税が課せられる可能性があるので要注意

 上記の事例で、増築した家屋の所有者が親Aである以上、子Bが増築費用を出した場合には、親Aが子Bから増築資金に相当する金額の経済的利益を受けたとみなされ、子Bが親Aに2,800万円贈与したこととなり、親Aに贈与税が課されます。

 「えっ?子である自分が住む家の増築なのに、増築資金が親への贈与になっちゃうの!?」と感じる方もいらっしゃると思います。なぜこうなってしまうのでしょうか? 

 法律上のお話ですが、不動産の所有者は、その不動産に付属するようなかたちで付着(付合)された物の所有権を取得するとされています(民法第242条)。

 家屋の増築をする場合、その増築した部分が独立した一戸の家屋としての構造を有するものでない限り、その増築部分の家屋は、不動産に付着したものとなり、既存の家屋の所有者が所有権を取得することになります。つまり、親所有の家屋に子が増築をした場合、増築部分の所有権は親のものとなるわけです。ゆえに、この付合によって税務上さまざまな配慮が必要になるのです。

 事例の場合の子から親への贈与として、課税される2,800万円に対する贈与税は、(2,800万円-110万円)×50%-250万円=1,095万円となり、親Aは非常に多額の贈与税を支払わねばなりません。このような事態を避ける一般的な方法として、家屋の所有権の全部または一部を親から子へ贈与して所有権移転登記を行う方法が考えられます。事例のように、親の家屋の固定資産評価額が200万円であるならば、子へ全部所有権を移転したとしても、贈与税は(200万円―110万円)×10%=9万円であり、このケースでは、不動産取得税等その他の費用を併せても、親から子へ家屋を贈与するのがおすすめだと思います。

代物弁済による所有権移転登記  

 一方、「代物弁済」を原因として親から子へ所有権一部移転登記をする方法もあります。本来であれば、建物の価値が上がったのと同じだけの持分を親から子に支払わねばなりません。その支払いに代えて建物の持分を子に移す手続きが「代物弁済」です。親が子に対価を支払うことにより、贈与ではない状況をつくりだすことになります。なお、この場合親に譲渡所得税がかかる場合がありますので、注意が必要です。

 いずれにしろ、税務の問題は、税理士の先生の判断を仰ぐ必要が出てきます。また、増改築に伴い建物表題部登記にも変更が生じますので、土地家屋調査士の先生も関与することになります。このように、様々な専門家と綿密に打ち合わせを行い、手続きを進めていくことが肝要です。

金融機関の融資や住宅ローン控除を検討している場合も注意

 リフォームローンなどを利用する場合、金融機関は自己所有の建物についてのリフォームでなければ融資をしてくれない可能性が高いので要注意です。また、住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)を受けたい場合には、融資を受ける者が所有し、かつ居住している必要がありますので、先の事例で子は建物の所有権(共有持分でも可)を有していなければなりません。

 いかがでしたでしょうか。簡単に増改築と言っても、場合によっては様々な問題に対処していかなければなりません。これらの問題には、金融機関や税理士、土地家屋調査士の先生方、そして司法書士と十分に協議して手続きを進めていくことが重要だと考えます。

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